法国城市房产投资回报大比拼

欧洲时报   编译：李婧詝

房价上涨、租金降低、地方税改革，买房还是租房成了最近法国人茶余饭后讨论的热点。贷款中介Meilleurtaux考察了法国36个城市，在9月5日推出的特刊中详解各个城市房产的投资回报率。

每个租房住的人脑子里总会时不时萦绕这句话：房租都白交给房东了，最后房子还是人家的，要买房吗？但不要忘了，法国买房除了交纳房产本身价格，还要交公证费、杂费，每年付地产税。要一项项计算清楚，否则买房也许会成为“冤大头”生活的开始。

《巴黎人报》和财经网站《挑战》选载了Meilleurtaux的统计分析。鉴于目前银行利率相对较低（20年利率为1.75左右），法国房产投资回报的平均年限是3年。也就是说，只要在一处公寓居住3年以上，买就比租划算——2016年时需要2.5年，2015年3.5年，2014年5.5年。不得不说，2016年是房产投资最佳年份，因为彼时房价较现在更低、地产税也更低。

法国各城市情况不同，投资-回报年限差距不小：有的城市，房东拥持房产一年即见回报；而在另外一些地方，买房十年之后才是“划算”的。

回报率最高的城市

Meilleurtaux公司发言人Maël Bernier认为：“在70%的法国城市，如果你有能力买房，就得尽快下手”，甚至不需要考虑在此地的居留时间。“在一些中型城市，比如奥尔良、卡昂或者格勒诺布尔，买房两年以上就能看到回报。”换句话说，就算在这个时候卖房，房东至少可以拿回自己所有投资和花销；而如果在这些城市租房两年以上，房客是不合算的，因为这些城市房价实惠，而租金则相对高昂。

要说投资回报效率，最高的是佩皮尼昂，买房一年以上就见回报。勒阿弗尔、利摩日、兰斯、里尔也是诱人的城市，房产投资一年半以上即见成效。

房东是“冤大头”的城市

排行榜的另一端状况令人吃惊——房产回报率最低的城市并不是房价最高的巴黎，而是西南重镇波尔多。这也是外省城市第一次在这项比较中落后于首都巴黎。

在波尔多买房，拥持9年半以上才是划算的。Bernier指出，波尔多房价上涨势头凶猛（2016年6月到2017年7月间每平方米上涨12.1%；相比之下巴黎“仅”上涨7.3%），而且地方税高昂——是巴黎和里昂的两倍。调查者发现，波尔多是许多法国人的梦想城市——计划离开巴黎去别处生活的人中，60%的巴黎高管阶层选择波尔多。

巴黎的情况一向不容乐观，房产投资回报期为9年。去年同一主题调查中，巴黎房产的回报期是6年半。在巴黎近郊地区，西部的布洛涅地区与巴黎类似，投资回报期为7年半；但另外两个地区——北部的圣·德尼和西部的蒙特勒伊则短得多：分别为2年半和2年。

面积越大越划算

总体来说，房子面积越大、投资回报见效越快。

根据Meilleurtaux的经验，面积越大的房子贷款越多，因为相较之下利率更低。小面积房产投资少，但房东得到回报需要更长时间。在法国，30平米的房产要拥持18年以上才见回报。

本文所刊统计调查针对法国36个大中型城市70平米的公寓，以如下数据为基础：10%首付，利率1.75%贷款20年，贷款保险费用0.25%，房地产价格第一年+1%、第二年起每年+2%，储蓄回报率每年1%，租金价格第一年-0.8%、第二年+1%、之后每年+2%，房产修缮维护费用每年+2%。房产价格参考SeLoger.com，租金价格参考Clameur，地产税参考各地方政府信息平台。