在法国投资不动产可减税 还能净赚一笔

欧洲时报

读者：我们听说有些不动产的投资的可减税，是否能介绍一二？

新桥律师：鉴于目前法国尚缺120万套住房，为了鼓励投资，促进房地产业的发展，解决住房难题，法国政府推出了多种购房减税措施。根据这些措施，所有纳税人均可通过投资住房享受免税，并通过购置房地产

-获得补充收入

-积累一定的资本

-改善退休生活

-创造和优化不动产业

-应对家庭的不时之需

目前最受欢迎的措施是2014年推出的投资新建住房的PINEL法。其特征是：

-在住房紧缺的地区（巴黎，里昂，波尔多等大城市）购置新住房

-将所购住房出租6年至12年

-投资人在6年内享受12%的减税，9年内享受18%的减税，12年内享受21%的减税。

-收取房租，供家庭及个人使用或届时再次出售。

一个投资人每年最多可减税6300欧元。

举例来说，位于距巴黎65公里的一个高尔夫球场旁有一个公寓楼投资项目。该公寓楼提供带家具的厨房、浴室、独立卫生间、壁橱、取暖和车位。此外，还提供互联网、洗衣房、游泳池、健身房等设施和24小时保安服务。公寓楼的销售将于 2010年10月开始，投资人先期支付3%的定金。其余费用，在签署购房协议时支付30%，地基完成后支付5%，楼层完成后支付20%，屋顶完成后支付15%，各公寓房分割完成后支付13.6%，内外装修完成后支付16.4%。该公寓楼将于2012年底完工，其增值税全免。

具体操作方法是，投资人和一家管理公司签订房产管理合同，后者负责寻找房客，支付取暖和维修费用，收取房租并将其定期打入投资人的账户。双方可在合同中约定，无论房屋是否出租，管理公司均保证按月支付房租。房租水平每年十月根据房租指数（IRL）进行调整。

具体来说，如果业主购买一套距离巴黎65公里的高尔夫球场公寓，投资额为 20万欧元（包括家具）。假定投资人从银行获得为期20年的银行贷款，利息为2.2%，每月应偿还的本息为1047欧元，即每年12559欧元。

业主的其它支出还有：

- 房地产税每年650欧元

- 物业费每年500欧元

- 社保分摊金15.5% 1947欧元

- 申请减免增值税的会计费用每年200欧元，共计3297 欧元

加上银行利息12559欧元后每年为15857欧元

收入部分：房租年回报11664欧元 （每月房租972欧元）。

支出抵扣收入：16269 – 11664 = 4605欧元

投资人每月支出的本息费用为383欧元，并在20年后成为该套公寓的业主。

更重要的是，如果投资人每年纳税额为5680欧元，他可在9年内不交任何个人所得税，共节省税金51125欧元。

结论为:

利用20年的100%的银行贷款购入总价（包括增值税）为200000欧元的房产，业主每月只需偿还383欧元的贷款，即可在20年后成为该套公寓的业主。由于从中扣除因此结余的税金51125欧元和增值税39200欧元，投资人实际仅支付了109675欧元，即55%的房价。在20年后，业主一般可以把房产按原价的1.5倍售出（房产每年平均上涨5%），这样，业主在此次投资中的获利为100000欧元的房产增值+ 90325欧元（51125+39200）9年共190325欧元，即平均每年净赚21147欧元。此种投资唯一的问题是，由于签订的是商业租约，如在20年后业主收回自用，需要交一笔补偿费，一般相当于2年左右的房租。该赔偿费的金额可通过合同提前确认。当然，业主也可继续出租，收取每月的房租。

借此机会，还要向一些报税少于实际收入者提个醒，少报税看似节约了税款，实际往往得不偿失，因为第一，如受到税务稽查可能被课以40%至80%的罚款，第二，由于您报税少，银行贷款困难，严重限制了您的投资能力，使您无法利用银行资本购置升值潜力大的物业或商业资产，失去享受巨大升值空间的机会（在十年中物业价格翻番是很正常的）。而该升值空间是很多人资产快速增值的原因。根据减税法进行物业投资，既可解决多交税的问题，又可因报税高获得巨大的银行融资能力，堪称是一个合理合法，两全其美的理财方式。