创新年轻有魅力 法国最具升值潜力城市

欧洲时报    记者：周轶伦

目前，房地产是法国人最喜爱的投资方式之一，房产的升值潜力与所在城市发展息息相关。究竟哪些城市的房产升值潜力最大？近日，法国《费加罗报》与新房信息搜索网站Explorimmoneuf合作评选出房产最具升值潜力城市。排名参考了多项经济指标，如人口增长、就业情况、大学生租房需求等，并结合目前新房、旧房成交价、房屋出租价等房产指标，对法国最主要的30个城市进行综合排名。最终，蒙彼利埃成为法国最具房产投资潜力城市，南特与雷恩紧随其后。曾几度跻身前三甲的城市波尔多，此次却遭遇滑铁卢，排名跌到了第十名。据公证处数据，波尔多近两年来，房价增长了近25%，因此其上升趋势逐渐放缓。此外，昂热首次跻身前十，排名第六，这主要归功于其尚处于低位的房价（旧房平均成交价仅1800€/m2），同时昂热还拥有众多城市治理项目，值得加以关注。此次最具房产投资潜力城市前十名分别为：蒙彼利埃、南特、雷恩、图尔、图卢兹、昂热、尼斯、马赛、里昂和波尔多。

蒙彼利埃 充满活力的创新之城

蒙彼利埃地处法国南部，位于西班牙与意大利之间，其优越的地理位置每年吸引上万大学生与职员来此开启新的生活。对蒙彼利埃建设发展而言，最大的挑战就是与日剧增的人口（每年新增居民约6200人）。根据公证处数据，蒙彼利埃近一年来的旧房成交均价是2550€/m2，年增长率为2%；新房成交均价是4180€/m2，年增长率为1.9%。据埃罗省（Hérault）法国不动产联合会（FNAIM）主席Norbert Bachevalier介绍，“有三分之一的投资者来自大巴黎地区。”

位于城市东南部的Port-Marianne街区是蒙彼利埃最具吸引力的房产投资区域之一，大量商务楼、商业中心、配套公共设施以及近2000套住房正在建设中或已交付。在新市政府南边的一套3室公寓售价达24万欧元，月租约1100欧元，毛租金回报率5%左右。蒙彼利埃市中心800公顷面积的Grand Coeur城市发展计划也起到刺激旧房市场的作用。在喜剧广场（place de la comédie）附近，一套4居室的房屋售价可达27万欧元，月租金约1100欧元。Norbert Bachevalier主席介绍说，“随着Saint-Roch火车站新区建设项目启动，火车站至剧院区域变得炙手可热。”由于大学生都倾向于在城市南边合租房子，因此城市北边单间公寓价格较低（约在5.5万至6万之间），月租金在450-500欧元之间。

离2018年7月新建成的法国南部蒙彼利埃火车站（garede Montpellier Sudde France）不远的共和城市化发展区（ZAC République）与Cambacérès区预计将于未来两年建成2500套公寓房，以及配套学校和商务楼。此外，这里将致力于打造高科区，预计将吸引五百家初创公司入驻。目前，蒙彼利埃已拥有约7500名研究员、7万名大学生。

被誉为日本新生代最有才华建筑师之一的藤本壮介（Sou Fujimoto）与法国设计工作室Manal Rachdi OXO以及Nicolas Laisne Architects合作设计的公寓楼“白树（L‘Arbre Blanc）”将成为蒙彼利埃创新与活力的标识。房地产促销商联合会奥克西塔尼-地中海大区（FPI Occitanie-Méditerranée）主席认为，“对投资者来说，这一公寓楼带来的不仅是地段优势，其独一无二、极富冲击力的建筑本身也将带来附加价值。

雷恩 全力转型中的年轻之城

城市中随处可见的建筑工地告诉人们，雷恩正在全力转型中。城市翻新项目涉及众多区域。首先是巴黎-雷恩高铁线路的开通（LGV），使巴黎到雷恩只需1小时25分钟。接着是雷恩新火车站，法国国营铁路SNCF预计，到了2020年火车站日均客流量可达12.8万人次。火车站所在EuroRennes街区将成为连接雷恩老城和新城的纽带。此外，到2020年，雷恩将迎来第二条地铁，再加上即将不断涌现的新街区，这座三分之一人口低于30岁的年轻之城将散发新光芒。

雷恩各项经济指标都很稳定（包括就业、人口和大学生数量），因此房产各项指数都获得良好的成绩。根据公证处数据，雷恩旧房成交价以年增长率1.9%的速度稳步上升，达到平均2400€/m2水平。据法国房租观察所（CLAMEUR），雷恩一套单间公寓月租金平均为15.7€/m2，由于拥有大量大学生，因此很少存在找不到租客的情况。雷恩新房的价格则趋于稳定，上一年平均成交价为3800€/m2。2017年，雷恩以市区1580套房屋、郊区1210套房屋的成交量成为法国房产市场最具活力的地区之一，占到2017年布列塔尼地区登记的房屋成交记录数量的一半以上。

房地产促销商联合会布列塔尼地区（FPI Bretagne）主席认为，“雷恩的房产市场具有很好的上升势头。租金回报率在3-3.5%之间。新房和旧房的价格也在合理范围内。雷恩郊区的租金回报率更高一些。”新的高铁线路的开通也增强了投资者信心。

公证人Geoffroy Emonnet表示：“虽然有意愿购房者在增加，但雷恩的房价相对比较稳定。不过，雷恩城市各街区价格差异较大。火车站附近街区需求最大。紧挨雷恩市的周边城市也同样受惠于雷恩的发展。特别是雷恩北部、拥有连接雷恩与圣马洛交通干线的Saint-Grégoire市拥有许多带花园的别墅，很受投资者欢迎。”

南特 大型公共项目聚集的魅力之城

南特以其大西洋沿岸显要地理位置和充满活力的经济、人口发展获得房产投资升值潜力第二的排名。据法国国家经济统计局（Insee）预计，到了2030年，南特市人口将比目前增长10万人，这将为房产市场带来显著影响。南特公证员Grégoire Mitry表示，“城市积极的经济活力吸引越来越多的房产市场投资者前来。”南特旧房成交价在过去一年平均增长6.1%，单间公寓房的平均月租达到16.1€/m2。Grégoire Mitry介绍说，“最受欢迎的地段是市中心及周围地区。市中心房屋的毛租金回报率达到4-5%。”

在南特，Hauts-Pavés、Saint-Félix和Saint-Pasquier街区最受学生欢迎，这些区域前往各大学城都交通方便。在这里投资单间公寓或2居室公寓毛租金回报率可达到5%。Procé、Canclaux和Mellinet区域比较受年轻夫妇欢迎。一间35m2的2居室公寓大约9万欧元，转租出去月租大约在450欧元左右，毛租金回报率达6%。

在新房方面，如果要寻求高回报率，不妨考虑一些郊区新项目。房地产促销商联合会卢瓦河-大西洋大区（FPILoire-Atlantique）主席Alain Riguidel认为，“可以考虑位于南特北部的Orvault、Saint-Herblain和Sainte-Luce市以及位于南特南部的Rezé市，这些市公共设施和交通都较为便利。”

南特拥有众多大型公共建设项目。最受瞩目的便是将于2030年完成的南特Euronantes火车站新区改建项目，届时将设有60万平方米的商务办公区。Euronantes由法国建筑师Rudy Ricciotti操刀设计，预计到了2030年火车站年客流量将达到2500万，比目前多两倍。2026年，位于南特市中心的南特岛（.lede Nantes）将迎来南特医学院附属医院（CHU de Nantes）新校区。在Saint-Félix内港还将计划建造人造沙滩和游泳池。此外，预计于2022年建成的Yello Park体育场能容纳4万观众席，将成为2023年橄榄球世界杯比赛场地以及2024年奥运会部分比赛场地。南特市中心在未来15年也将彻底得到改造。这些建设项目都将成为投资王牌。公证人Grégoire Mitry认为，“伴随着这些建设项目的将会是房产市场的兴旺。房屋成交周期在不断缩短。”南特目前年增新房达6000套，以回应不断增长的需求。

图尔 风景独佳的旅游之城

图尔之所以能位列第四，与其优越的地理位置息息相关。地处法国最大旅游景区卢瓦尔河谷中心，使得图尔一直吸引着投资者的目光。

人口近一年增长率为1.06%，就业率增长0.5%，大学生数量增长3.4%，虽然拥有这些积极信号，但图尔的房价尚处于低位，近一年旧房平均成交价为2100€/m2，新房平均成交价为3280€/m2。

图尔每年预计建造1100-1200套住房，大多都能享受PINEL法减税优惠。图尔市内位于卢瓦尔河北部的地区将成为新房开发重点区域。就在今年6月，图尔市政府公布了街区占地12公顷的新区建设项目。目前，这一街区还是一片乡村风貌，市政府决定保留这一环境，在这里建造一座占地3公顷的公园，新的住宅楼将围绕公园而建。第一期工程预计将于2019年第二季度开工。

图尔市政府认为，在接下来的十年，由于法国沿海地区住房市场紧绷，市场将重新回归内陆城市，而图尔将成为受益者。目前已有越来越多的来自法国东南部的老人选择在图尔市养老。

对于投资者来说，位于图尔市中心、适合出租给大学生的单间公寓或将带来较高的回报率。