租房和买房谁更划算？ 法国专家详解

欧洲时报   编译报道：南溪

房地产业能够使我们免受通货膨胀之扰，但却不能避免通货紧缩。有评论指出，在法国的经济历史上，不动产从未像当今这样，在家庭财富中占有如此大的比重。
 
Challenges网站13日报道，法国经济学家比沙莱（Jean-Luc Buchalet）近日对民间流传的一些有关房地产的错误认识进行了纠正。
 
误区一：房屋紧缺，导致房价攀升
 
某些专家曾表示，房屋紧缺是房地产泡沫的根源，法国存在至少80万至100万的房产空缺。但实际上，这两者之间并没有直接联系。1950至1990年期间，新房建设量已大大超过当时的家庭数量。此后，新房建设量与全法家庭总量以相同速度同时上涨。事实上，购房潜在需求大不一定会导致价格上涨，毕竟并非所有消费者均具有购买能力。因此，之前所说的房屋空缺80万到100万，其实是针对那些没有住房同时也不具备购房能力的人而言。
 
误区二：房租高，租房就是挥霍
 
首先，随着工资收入的增加，房租越来越高，但这并不代表房屋价格也随之上涨。此外，购买一栋房屋远比租房开销大。因此，相对于房主来说，租客每月能省下不少钱，而经过一段时间的积累，租客的存款将明显要高于房主。就拿在巴黎首次买房者来说，租房者的资产与房主买房后22至34年间的房产价格相当（根据经济环境和房屋价格估算）。由此看来，租房不能算挥霍，租客们只是选择了把钱攥在手里而已。
 
误区三：经济危机以来市场已经停滞，没有交易，房屋价格就不会下降
 
连续几个月以来，房屋交易量减少往往先于房价下降。2012年交易量下降18%，2013年下降5%，2014年下降8%，房价也出现了下降，尽管很缓慢。
 
误区四：房产债务在法国国内生产总值中所占比重较小，在此背景下房屋降价不太可能实现
 
得出这一结论的基础在于，法国房产债务占国内生产总值的比重（41%）远比其他存在房产泡沫的国家低，比如美国就高达75%（2008年）。但是下一组数据就能证明此观点是错误的：1991年法国房地产泡沫破裂时，房产债务占国内生产总值比重的22%，而现在的比重是当时的一倍之多，但同时，房屋价格却下降了38%。
 
误区五：一年来银行利率已达到最低点，房屋价格却只是轻微下降，现在正是买房好时机
 
由于央行开始推行“零利率”措施，抵押贷款利率于2013年春降至历史最低点。有分析认为，2015年贷款利率会大幅增长，尤其是在受到美国央行紧缩政策的影响后。截至2015年底，20年贷款利率将达到3.4%。因此，目前借贷条件非常有利，不久后利率还会有所下降。贷款利率的调高也会促进房屋价格回落。但实际上，现在房屋价格的下降幅度远高于利率最低点时。
 
误区六：由于收入水平发展以及信贷环境改善，目前房屋价格达到1965年以来的最低水平
 
受借贷能力的影响，房屋价格指数现在还没有到达最低点。此外，炒房迹象也不明显。但是，这也表明，目前借贷环境要么是非常正常，要么就是过于向好但不会持续太久。如果借贷期限连续五年降低，而利率增长100个点，借贷水平很快就会超过此前的两个高峰点。但这样一来，政府可能再次像1990年后那样进行大面积干预。