巴黎楼市大调查 各区特色鲜明

欧洲时报   编译: 张星云

前些年巴黎房价飞涨，近年来不景气寒流横扫欧洲，花都亦未能幸免，楼市出现下滑趋势。尽管如此，巴黎作为国际大都市的魅力仍然存在，包括中国人在内的外国买家又带旺了某些选区的行情。在有升有降的行情中，如何根据个人的要求和巴黎不同街区的特点去选择自己的所爱，是一件既有意思又能带来实惠的事。本期《欧洲时报周刊》为您做巴黎楼市调查和解读。
 
1区、2区、3区、4区：外国买家减少 金字招牌不再
 
在巴黎历史文化的核心区域中，遍布着古老的石建房屋。喧嚣热闹的旅游景点旁，各类重要政府机构林立，街巷转角后，安静狭窄的古街道曾经是很多外国房产投资者的最爱。如今这些古街道老房屋的魅力则不比当年。
 
1区堪称巴黎最奢华的街区之一，高档店铺和花园旁，是人们梦想中巴黎的优雅所在。可以说，巴黎的城市心脏是这次房地产降价风暴的暴风眼，周围动荡不堪，但这一地区却没有受到太多打击。外国房地产投资者们依然还在以1万欧元至1.2万欧元每平米的价钱购买小户型房产，正如8月底以31.6万欧元成交的一所位于Rue Saint-Honoré的31平米的公寓。
 
Century 21 Fortis Immo房地产销售公司的女经理称：“这一地区房地产市场没有降价的大趋势，但房产投资者们对房屋质量越来越挑剔，对需要翻修的待售房产越来越介意。要是在一年前，Palais-Royal附近的房产一挂牌便销售一空，但现在不比当年了。现在在同等面积下，一所高质量的房屋和质量一般的房产间，差价可以达到20%”她表示，Rue Saint-Honoré上一套采光不好、稍显昏暗的44平米公寓挂牌待售了10个月，最后买家砍价12%，以42万欧元购得。女经理还指明由于现在政府执行的高税收政策，很多富人打算转卖掉自己的高价房产，以减少过重的赋税，而这一现象将会使今后这一地区的房地产市场重新活跃起来。
 
与1区相比，2区少了一份高雅多了一份时尚。这一区的房地产价格也在下降，从每平米7500欧元至1万欧元的梯度分布。Boutique de l’Immobilier中介公司经理说到：“Montorgueil、Sentier和Place des Victoires这几片区域房源需求量最大，顾客们都打算花大价钱购置这里的房产，房屋内部质量好坏都有人买。整体来说，房地产市场更加冷静了，卖家或者坐下来听取我们给出的合理建议价格，或者按照他们自己的价格挂牌出售，但往往几个月都卖不出去。”他还表示目前面积较大的房产很难转手，售价也很难高出每平米1.2万欧元。
 
著名马雷区（Marais）所在的4区价格也在下降。房屋中介Etude Caraudrey经理表示：“马雷的名字已经不再是吸金招牌了。外国买家减少，房屋交易量也就降下来了。”如今越来越少的人愿意以过高的价格购入这个区域的房产，尤其是在房屋内部质量平平的情况下。这一地区同样只有小户型还在顺利买卖，而150平米以上的大户型积压众多。“在马雷区，只要出售价格合适，从来不缺买家。”Connexion Immobilier中介经理如是说。
 
在俗称“穷人马雷区”的3区，Bobo族们依然对布列塔尼区和红孩子市场（Marché des Enfants-Rouges）附近的房子热情不减。Bobo族们的追捧曾使这片区域的房产每平米价格上涨到1万欧元以上，现在也有降温趋势。而以前不受关注的Notre-Dame-de-Nazareth区如今则变得热门起来，寻找一室一厅或两室一厅的年轻情侣非常喜欢选择这里。
 
5区、6区、7区、8区：文化魅力加高大上 房价坚挺
 
被视作巴黎左岸拉丁区的5区有着众多著名中学和大学。即使3区、4区房价大有赶超5区的势头，但因其特别的文化魅力房产均价依然保持在每平米1万欧元以上。
 
此外由于政府出台的控制房租价格的相关政策，以前很多打算做学生租房生意的投资者变得犹豫不决，Immobilière de la Sorbonne中介公司经理就表示5区的小型单间公寓（studette）价格下降了10%至15%。而8区由于拥有香榭丽舍大街和蒙田大道这些最奢华的地段，因此房价并没有太受影响。
 
6区依然是全巴黎房价最贵的区。因其“高档文化品牌”使这里价格暴涨的外国买家又开始重新回到这一市场，“美国人和意大利人越来越多地来看房，但最终购买的决定却一拖再拖。”Littré房屋中介的女经理如是说。让-保罗·萨特、朱丽特·格蕾科等人曾经居住生活的地方现在充斥着各种高档品牌店，该地房价也是很多年以来第一次下降。中介公司表示：“以前每平米1.2万至1.4万欧元的价格现在可以砍价到每平米1万至1.2万欧元。”根据房产公证员的数据，2013年第二季度6区房价下滑的最多，全年则下降了8.8%。
 
此外巴黎最高最低房价差值系数也下降不少，6区Saint-Germain-des-Prés与18区Goutte-d’Or的房价差值系数从2000年的4.5降到现在的2.1。
 
Varenne房产中介经理称：“以往估价过高的房产将会降价，降价幅度最高会达到总价的20%。5区、6区因房产质量优劣而存在的价格差距则为每平米1万欧元，也就是说质量好的房源每平米价格为2万欧元，而质量不好、地理位置不佳的房源每平米价格为1万欧元。最高档的房源，每平米价格可以达到2万至3万欧元。”Vaneau房地产中介公司表示：“相比2014年春季，后半年房屋交易量确实有所回升，也让我们对未来重新充满信心。价格过高的现象即将成为过去式，质量优秀的房源会下降5%至8%的价格，而瑕疵较多的房源会下降10%至15%的价格。”
 
以“黄金三角”为核心的巴黎8区是外国房地产投资者的天堂，所有外国富人都梦想在蒙田大道（Avenue Montaigne）或香榭丽舍大街（Champs-Elysées）上拥有一处自己的房产，这一现象也让很多收入不在金字塔顶端的人望而却步。但其实除了那几处最光鲜亮丽的著名街道外，8区其有些地方的房价已经降到每平米1万欧元以下。

9区、10区：成熟Bobo区持续抢手
 
巴黎中心偏北的“穷区”9区、10区是年轻企业管理层和艺术家的最爱。以“South Pigalle”著称的Rue des Martyrs和Nouvelle Athènes是年轻人和Bobo（有钱有文化）族们最喜欢的街区之一。如今销售量有所下滑，中介公司逐渐开始囤积房源，但因其Bobo族们对街区的改造尚在进行中，咖啡馆和时尚小店还在扩张，因此仍然存在升值潜力，也因此即使房源逐渐囤积，但价格并没有下降。根据房屋公证处的数据显示，Saint-Georges街区2014年第一、第二季度房价反而平均上涨了5%，与去年同期相比上涨2.4%。Century 21 Saint-Georges中介公司表示小户型公寓需求量依然很大，Notre-Dame-de-Lorette一所50至60平米的公寓价格基本上为每平米9000欧元，Rue des Martyrs同类公寓价格为每平米9400至9600欧元，“三十多岁的情侣特别喜欢住在Rue des Martyrs。”
 
相反，大户型公寓在转卖时遇到更大困难，市场需求量并不大，且70平米以上的公寓价格受到了很大冲击。中介表示：“80万欧元以上的大户型公寓交易量明显下降，房源开始堆积。潜在买家对房源质量很是挑剔，很多人相信将来这类房源会出现价格跳水。”此外9区、10区以前不怎么受关注的地段房价也在下降，Faubourg至Montmartre房价下降了3.6%，Barbès-Rochechouart房价下降了4.9%至每平米6500至7500欧元，而很多人都认为这一街区在接下来五年内将出现明显的升值潜力。
 
10区的房价升降分布很不平均。如Louis-Blanc就在吸引着越来越多的年轻人来寻找物美价廉的房子，Porte Saint-Martin的房价因此一年增长了4%至每平米8630欧元，但H.pital Saint-Louis的房价仅每平米7690欧元。Canal Saint-Martin的房价当属这一区中最贵的，价格在每平米8000至1万欧元之间。而最便宜的街区为Gare du Nord，一套81平米的大公寓价格为58万欧元。
 
11区、12区：从闹市区到森林公园散步
 
一年时间里，11区的房价整体下滑了1.5%至每平米8210欧元，而12区则上涨了1.3%至每平米7920欧元。巴士底广场（Bastille）附近是巴黎最鲜活的街区之一，填满年轻人的酒吧和时尚小店林立，人们的大力推崇也并没有使这一黄金地带的房价免受整体降温的影响。
 
巴士底广场的公寓终于结束了每平米1.1万欧元的高价位。最近不断有曾住4区的居民搬到11区，但后者的房地产市场正在冷静下来。11区的小户型公寓依然可以达到每平米1万欧元，但大户型公寓的价格则降到每平米8000至8500欧元，一套地处Boulevard Beaumarchais，位于2层面积达到80平米的公寓最终售价为65万欧元。Bastimo房屋中介经理表示正常情况下，这一地区的房价还会再下降20%。Bercy地区的房价为每平米7810欧元，里昂火车站（Gare de Lyon）周边小户型房价为每平米8500至9500欧元，但大户型则为每平米7500至8200欧元。
 
在12区，Sainte-Marguerite周边房价一年内下降了3.5%。较为鲜活的Roquette街区，房价一年内上涨了2.3%。共和国广场（Place de la République）结束施工完成全面整修后，附近房价也因此水涨船高，周边均价目前为每平米9000欧元。
 
对于喜欢绿色大自然的人，在Porte Dorée附近购置一所公寓，是去万森森林公园（Vincennes）散步、锻炼的理想根据地，这一街区的公寓在经过讲价后价格可以达到每平米7300至8500欧元。Connexion Bastille中介公司的（Florian Brochot）则建议买家避开Boulevard Soult，他们认为城市轻轨的建设并没有为这一街区带来什么好处。

13区、14区、15区：生活便利 居家首选
 
巴黎市南部的这三个主要区是百姓家庭中意之地。“在13区，很多买家还仅仅在试水市场，并没有真正行动。”Orpi中介的工作人员这样说。年初的销售狂潮过后，现在13区的房价也在缓慢下降。地铁6号线Corvisart站南边的Butte-aux-Cailles依然是该区最贵的地段之一，价格达到每平米9000欧元，此外与5区交界的Gobelins街区小户型公寓价格可以达到每平米1万欧元，而该区其他地段均价则为每平米7000至8500欧元。
 
包含华人街和密特朗国家图书馆周边整体上一年里房价下降了11.4%。此外Avenue de Choisy周围的高楼每平米价格现在为5000至6000欧元。Lutèce Immobilier房地产中介公司的老板评价到：“高楼如此低的价格，不会出现房价跳水的风险，就连买家与房东砍价的空间都所剩无几。”Rue Auguste-Perret一套质量优异的67平米公寓最近以53万欧元卖出。但同时，如果房屋质量不够优秀，问题很多，价格会因此下降15%至20%，这一现象即使是在Butte-aux-Cailles这样众人向往的街区也是同样，一套38平米但问题不少的公寓，挂牌六个月，价格从30万欧元降到26.5万欧元。
 
在14区，Montparnasse，Denfer-Rochereau和Daguerre是最贵的街区，每平米价格在8500至9500欧元，但Montparnasse区光2014年上半年价格就下降了6.6%。Alésia，Pernéty和Plaisance这三个街区的价格回落到每平米7500至8500欧元。大多数小型单间公寓的买家都是父母为自己正在上大学的孩子置办的住所。如果人们还想找价格更便宜的街区，那Porte de Vanves是很好的选择，“它是整个14区最有升值潜力的街区。”Orpi Alésia-Didot中介公司如是说。
 
年轻的企业管理层情侣更偏爱15区两室一厅或三室一厅，价格在每平米8500欧元的公寓，安静的街道和优秀的学校为他们未来的孩子提供良好的环境。虽然全年15区整体价格下降了1.6%，但2014年上半年其实还上涨了0.6%，面对市场降温的大环境依然坚挺。Saint-Lambert区价格上涨3.3%，Grenelle上涨1.3%。Century 21中介公司表示：“买家砍价现象很常见，最终成交价格一般是中介公司贴出价格的90%至95%。
 
16区、17区：传统富人区偏爱大户型
 
铁塔和凯旋门周边的这两个区是巴黎有名的富人区，房源种类上也多以适合家庭居住的大公寓，但现在这种大公寓交易量大幅下降，价格也平均下降了10%至12%。Junot Investissements中介的表示：“房源会因为存在一个或数个明显瑕疵而使此套公寓降价5%至20%。而质量上乘的房源则没有受到太多降价风波的影响。此外因为这里是16、17区，质量最好的顶级公寓从来不缺买家。”一年间，16区整体房价下降了2.9%，17区下降了2.6%。
 
在16区，即使一年内价格下降了1.6%，La Muette的平均房价依然在每平米1万欧元。而在Auteuil，价格一年内上涨了3.4%。16区北部可谓降价重灾区，Chaillot一年内降价8.3%，Porte Dauphine降价6.6%，于是人们可以在这里买到每平米价格低于1万欧元的奥斯曼式公寓。17区的Ternes和Plaine Monceau也是降价重灾区，价格分别下降了8.2%和7.8%。
 
18区、19区、20区：房价最便宜 潜力无限
 
地处巴黎东北的这三个区可以说是巴黎最便宜的区，是很多人购置第一所公寓的理想地点。18区是Bobo（有钱有文化）族钟爱的地区之一，各国文化在这里充分融合，如今房价也在下降，Lamarck和Jules-Joffrin的房价已降至每平米7200至8000欧元。法国电影《天使艾美丽》曾让蒙马特高地爆红，很多外国人认为那里才是真正的巴黎，因此Abbesses周边房产曾一度价格高涨。但现在在市场整体降温的情况下，这一地区的房价也降至每平米9000欧元以下。想要购置自己在巴黎第一所公寓的家庭可选择Goutte-d’Or周边，最近一套63平米的公寓刚以31.8万欧元出售。此外Marché de l’Olive周边每平米价格约为6000欧元。
 
巴黎19区以平均每平米6700欧元的房价成为全巴黎房价最低区。其中最受欢迎的Buttes-Chaumont和Jourdain街区房价也在下降。曾经政府大力建设的Villette公园周边房市一直不景气，这片区域又迎来了新机会：政府斥资1.18亿欧元，由法国著名建筑师Jean Nouvel设计的巴黎交响乐厅将于2015年1月份建成开张，市政府届时也会在当地创造更多服务措施方便该地交通。
 
很多从11区搬出的Bobo族来到了相对便宜的20区，通过他们对周边环境的逐步改造，20区出现越来越多的特色小餐馆和音乐戏剧演出厅，街区氛围异常鲜活，俨然成为Bobo族在巴黎最新聚集区，Gambetta、Jourdain和Pyrénées街区优秀房源价格达到每平米7000至8000欧元。当然，单间公寓或一室一厅的小户型必定是抢手货。Odyssée Ménilmontant Arthurimmo房屋中介就表示：“现在是在这一区域置办房产的最好时机。”