巴黎“住房大计” 强化“优先购买”

欧洲时报   编辑：陈思科

巴黎市政府近期公布了首都加速住房建设的24条提议，其要点是，开创临时性而非持久的社会福利住房，设立由公家管理的私人住房租赁局，加大将办公楼改建成住宅的力度，更改有关住宅楼或停车场模式的城市规划规定等等。此前，市府还通过了备受关注的“强化优先购买权”议案，决定对巴黎市257栋共有房产楼房扩大行使强化的城市优先购买权，这表示市政府可优先购买在这些楼址提交出售的公寓。房地产业指责市府强征的价格比市价要低得多，因此这一举措将引起不少纠纷。
 
据法新社18日报道，主管住房和紧急住宿事务的巴黎副市长布罗萨18日在介绍加速住房建设措施时指出：根据伊达尔戈市长的竞选承诺，设立公家管理私人住房租赁局（MULTILOC）的目的是“吸引私人提供出租住房”，这个机构将从2015年起运作。该局将促使空置住房投放市场、对房租的收取提供保障、推广大型公寓多人合租，或万一需要时先垫出住房的整修费用等。
 
市政府制定了一条“建销商反投机公约”，宗旨是限制住房的销售价格，要求建销商在价格水平上做出承诺。
 
为方便办公室改装成住房，市政府考虑允许建销商援引“社会福利住房租赁用益权”制度来履行在社会福利住房建设方面的义务（在新建住房中，社会福利住房比例达25%）。
 
这个制度等于设立临时性的社会福利住房，主要办法是向私人房主出售住房，同时在15年至18年的期限内把房子的用益权出售给社会福利住房出租管理机构。
 
在城市规划规定方面，市政府将放宽停车场的模式规定，有关规定将随《城市规划地方计划》（PLU）的修改于2015年底通过。
 
巴黎市政府还与巴黎公交公司（RATP）签署了一项协议议定书，预定于2024年以前开创2000套住房。
 
强化优先购买权
 
原则上，在房产交易中，房主可随心所欲把房产出售给任何有意购买的买主。但有一个例外限制了这个自由，就是优先购买权。法律规定，住在待售住房里的房客享有优先购买权，房主必须首先询问房客是否有意购买其居住的住房。房产所在地的市镇政府也享有特殊的优先购买权，包括普通的城市优先购买权（DPU）和强化的城市优先购买权（DPUR）。
 
巴黎市政府决定对位于巴黎第2、第10、11、12、15、17、18以及20区的257栋共有房产楼房中的8021套住房行使强化的城市优先购买权。市议会上周三通过有关措施之后，这项规定立刻生效。这意味着市政府拥有比任何私人买主都优先的购买权利，而且可以低于谈判价的价格购得房产。
 
法律规定：地方行政单位可以实现公益行动为由，行使城市优先购买权。
 
巴黎市政府的目标是：2025年以前巴黎市住房总数中的社会福利住房比例达到25%，2030年以前达到30%，目的是在“住房领域”加强社会各个阶层的融合。
 
主管住房和紧急住宿事务的巴黎副市长布罗萨表示：“当我们行使优先购买权时，我们优先保护已经住在里面的房客，这些房客通常是中产阶级或贫困家庭，目标是让他们继续住在原址。
 
实际上，在伊达尔戈担任市长的6年期间，鉴于公寓的周转率弱、房客的财务状况以及公寓的价格，在锁定的8021套住房中，优先购买权只涉及数百套房产。
 
房主如何知道自己的住房列在市政府优先购买权的名单上？这通常由公证人经手。在买卖双方签署房产销售协议书之后，首先向市政府的城市规划局提交一份”意图转让房产申报单“（DAI），注明出售价格和出售条件。市政府有两个月的时间决定是否行使购买权，两个月不回答就表示放弃。
 
在行使优先购买权的情况中，市政府可向房主提出它希望的价格，如果符合房主的条件，交易就达成。如果谈不拢，将由征购法官（JUGEDEL‘EXPROPRIATION）确定合适的价格。
 
房产中介销售行业人士指责巴黎市政府提出的价格通常比售价低15%至20%。
 
如果市政府提出的价格太低，房主可在两个月的期限内放弃出售房产或拒绝市政府开立的条件，并请求一名征购法官确定价格。如果房主在两个月的期限内忘了答复市政府，这个沉默被视作是放弃出售。如果房主拒绝出售给市政府，市政府可在15天内诉请法官确定新的价格。法官原则上根据相等物业的最近交易价格定价。