买房变化多 2016年法国住房新政一览

欧洲时报   记者：梅子

零利率房贷、住房个人化补助、入住盘点标准、共同房主利益、房产转让税……2016年元月起，法国出台了一系列与住房有关的新规定，本期周刊特意对此进行梳理，以飨读者。

零利率住房贷款享受者范围大幅加宽

政府“2016年金融法”第107条的精神通过2015年12月29日“2015-1813号法令”已得到执行。它简化了“零利率住房贷款”（le Prêt à taux zéro，简称为PTZ）规章，大幅度加宽了享受者的范围。其要点归结为以下四方面：

-- PTZ贷款可为购买或兴建新房者解决最高40%的经费；

-- 放宽经济收入上限标准，允许更多家庭享受优惠；

-- 根据经济收入情况，偿还PTZ贷款的年限至少可以推迟5年，还可能达到10年或15年；住户只要居住满6年，无论贷款是否已经还清，有权将房屋出租。

-- 零利率住房贷款今后适用在全国范围购买需要工程整修的旧房；

“全国住房信息局”（l’Anil）已对“2016年1月1日起零售利率贷款”方案有详细分析。

巴黎房产转让税率提高

“房产转让税”（les droits de mutation）习惯被误称作“公证人费”（les frais de notaire），这笔由公证人负责替购房人交给国库的税及手续费里，公证人费仅占一部分。

依据“国家2014年金融法”2013-1278条法令规定，各省有权将房产转让税的税率提高。据此，2016年1月1日起，巴黎的房产交易转让税额将由过去占房产（包括住房、办公室或商务用房）售价的3.8%提升到4.5%。

例如：一个售价27.93万欧元的35平方米套间，需要外加的“房产转让税”按过去标准计算为1.9551万欧元，现今上升到2.1506万欧元。

目前，全国几乎全部地区都已将这项税提高，仅剩五个省还仍然维持在3.8%的水平。

法兰西岛地区出台新税

自2016年1月1日起，在法兰西岛（Ile-de-France）范围内销售办事处和商业楼宇（bureaux et locaux commerciaux），有一项0.6%的新税需要付。另外，国民议会通过了租值升值1％（revalorisation de 1% des valeurs locatives），作为直接地方税的基础。在住房紧张的地区，供建筑房屋的地皮“土地附加税”（la surtaxe foncière）将会有所降低。

住房个人化补助金调整

从2016年7月1日起，如果租金超过一定限度时，住房个人化补助金（aide personnalisée sur le logement）将减少。从2016年10月1日开始，发放补助金时会将房产情况考虑在内。相反，政府放弃了改变“住房个人化补助”计算标准的打算，因为这将影响25岁以下青年从业者的利益。

两项补助金延长有效期

-- “能源转换税务优惠”（le crédit d'imp.t transition énergétique，简称 CITE）的有效期，将延长到2016年12月31日。

该优惠政策可以帮助住房需要整修的家庭，获得相当于用在能源工程费用开支上30%的税务减免。

-- “环保能源无息贷款”（l'éco-PTZ）的实施年限将一直延长到2018年12月31日。

这是一项无息贷款，申请人必须符合一定的条件，贷款应该使用在支付改善住房节能水平的工程上。

“盘点标准表格”出台

“盘点标准表格”（l'état des lieux type）的出台，使得2015年8月1日开始生效的“标准租约”（les baux types）更加完善。该文件把房产的“陈旧程度”（la notion de vétusté）概念引入现今的房产盘点内容中。国家住房部将对这一概念以法令形式作出界定。

房产管理信息及时通报

为了改善共同房产管理人（les syndics de copropriétés）与大楼住户之间的关系，每年一次的共同房产主全体大会（l’assemblée générale des co-proriétaires）召开后，管理人必须把全体大会就共同房产管理作出的决议（预算、工程……），以书面私信邮寄，或是张贴布告的形式，公示于众，发布的时间不得迟过3个月。

这条规定从2016年1月1日起生效。

“参与性住宅”进一步明确职能

以帮助低收入家庭成为房主目的的“参与性住宅”（l'habitat participatif），是除职业经营单位和纯私人掌握形式之外的第三条道路，由一组持有股份的个人与经营住房的单位共同筹划、建设和管理，有租住或购买等形式，在经费上能获得资助，故称为“参与性”住房。有关这一特殊类型住宅的出租、股份转让或馈赠可能，以及退出入股等细节，已有新的法律形式予以确定。以此目的已经存在的公司可以依此确定其律例。2016年春还将出台其它补充法令。

管理方案获得进一步调整

2016年1月1日，于去年12月29日公布的三条旨在扩大管理业务和住房建造的法令正式生效。第一条，加快城建规划的授权审批；第二条，在设计方案改造居民生活环境过程中，给予相关公众更多的参与和发言权；第三条，增加建筑许可证有效期，从两年改为三年，并可应开发商请求，有两次延长一年的可能。

将重新研究奥盖法

政府早前已对房地产公司收取租赁中介费（les honoraires de location）下达了框架法令。2016年，住房部将协同经济部，今后也要对房屋转让交易（les transactions immobilières）朝这个方向采取类似措施，重新研究于1970年制订，管理房地产转让问题的“奥盖法”（la loi Hoguet）。

链接：法国住房区域划分

--A-bis地区（Zone A Bis）：这是住房供应最为紧张的地区，包括巴黎市，以及其周边的29个“小圈”（la petite couronne）城市，远远供不应求。

--A地区（Zone A）：住房需求极为旺盛的地区，供不应求矛盾突出。包括法兰西岛（Ile de France）、天蓝海岸和日内瓦居民区法属部分。

--B1地区（Zone B1）：住房需求相当大，主要是25万人口以上的居民密集地带。巴黎市周边由塞纳马恩省（la Seine-et-Marne， 77省）、伊夫林纳省（les Yvelines，78省）、埃松省（l'Essonne，91省）和瓦尔兹河谷省（le Val-d'Oise，95省）四个被称为首都外“大圈地区” （la grande couronne）的地段。另外是一些生活水平较高的城市，例如安西（Annecy）、香槟利（Chambery）、巴约纳（Bayonne）、圣马洛（Saint-Malo）、拉罗歇尔（La Rochelle）、海外省以及科西嘉岛等。

--B2地区（Zone B2）：这里的住房供求基本平衡，位于人口在5万以上的其它市镇、B1地区和法兰西岛边缘地带。

--C地区（Zone C）：住房需求相对低下，位于上述部分余下的其它地带。