法国：政府开源持续提高房产税

　　北方网  李慈强(中国人民大学财税法研究所)

　　近年来,法国的房价增速明显放缓,除了政府大力推行的廉租房制度之外,其中最为有效的措施之一就是政府不断出台房产税征收改革措施,通过大幅提高的房产税来调控房地产市场。法国全国各地房产税一直保持上涨的趋势,其原因除了受金融危机影响,政府需要扩大税基,努力实现“开源”增收的目标外,还与政府旨在加大对房地产市场的调控力度、防止房地产市场过热发展有关。

　　具体税种繁多

　　为了减少房地产市场的投机行为,法国政府对房产所有者征收种类繁多的税收。高税收加重了购房者在购买和使用过程中的负担,因此长期以来房地产市场都不是法国人进行投资或财产保值增值的首选。因为通过“倒房”这一方式成本太高,有时候甚至得不偿失。具体来说,法国的房产税主要由以下几方面税种构成。

　　首先是在房屋的持有环节和使用环节征税。按照法律规定,所有拥有住房和实际居住的公民都必须缴纳房产税。也就是说,房产税是由房屋的居住者缴纳,不论居住者是房屋的所有人还是租赁人。如果房屋空置没有使用的话,那么所有人就不需要缴纳房产税,而是房屋空置税。如果一年当中房屋所有人只居住一部分时间,其他时间将房屋出租的话,则需要缴纳房产税。

　　其次是对房屋所有人征收的土地税。土地税细分为“建成房屋土地税”和“未建房屋土地税”。值得注意的是,这里的土地是指地上及地下的一切建筑物与楼房。对于个人来讲,主要是指房产主的居住地和停车地,无论该房产主是否占用了该地。具体税额以地产的租赁价值作为征税基础,乘以对应的税率计算得出。除此之外,政府在土地税的基础上还要加征8%的地方税收管理税,有关土地方面的税率高达9.23%。以上提到的房产税和土地税属于地方税,由法国各大区、省、市镇负责征收。

　　再次是对房产的转让环节征收房产税。除了自住房和超过15年的房产可以免税外,房产所有人还需就房屋的增值部分缴纳房产税。不过,法律同时规定了减免税优惠措施,房产所有人拥有房产时间越长,减税越多。闲置房还要缴纳房屋空置税,税率为10%至15%。在房屋转让过程中,购房者还要缴纳房价2.5%左右的手续费和7.5%的转让税。

　　此外,为了限制本国富人在国外大量购置房产而造成资本外流,法国法律规定,一年内在法国境内连续居住超过183天的法国公民和欧盟公民对其在法国以及世界各地的房产负有无限纳税义务。

　　税制设计灵活

　　法国的房产税在征收过程中总体上体现了区别对待和理性公正的原则,在税种的具体设计上十分灵活。

　　在具体税额的确定上,房产税依据不同区域的详细规定进行计算,并根据1月份的房产情况进行征收。至于具体税率的确定,在遵循税收基本原则的基础上由省市、地区等集体投票表决。房屋所有人可以根据市价对自己的住房估价自行进行申报。每年的1月份,房屋所有人都应缴纳全年的税收,如果随后卖掉房屋的话,也应缴纳全年税收。如果一年当中,房屋所有人对房屋进行改造、整修使得该房屋增值的话,那么增值部分也应在下一年的1月份予以考虑。

　　法国的房产税免征范围十分宽泛,法律详细规定了可以享受减免税优惠的具体情形。例如,对于有些建筑物允许享受暂时税收减免,包括2年、10年、15年、20年、25年或者30年期限的减免。60岁以上的老人、残疾人、税收收入低于一定数额的公民以及与配偶、需要其负担的人共同居住一套房屋的人,都可以免征居住税。用于农业生产的长久特殊建筑,包括粮仓、马厩等也可以免除房产税。

　　税负持续高升

　　近年来,法国的房产税持续高升,逐渐成为街头巷尾热议的话题。据法国全国不动产联盟的评估报告显示,2005年到2010年期间,法国的房产税增长率高达22%左右。而在首都巴黎,房产税的增长率高达72%。除此之外,超过30%的大城市还有雷恩和圣丹尼,连幅度最低的城市如法兰西堡、奥尔良等也保持在10%以上。法国政府多次出台超高价房产税的征收改革措施,引发了业界尽快遏制房产税高速上涨的呼声。