购房，让法国人“老有所依”？

欧洲时报   编译：安东

反对法国政府推出的退休改革而发起的示威游行和罢工的风潮持续不减。在这场有关退休改革的大辩论中， 法国房地产服务管理研究所（L‘INSTITUT DU MANAGEMENT DES SERVICES IMMOBILIERS）的负责人也提出了一种见解。他强调，房地产问题可以作为退休后的一种“重要资产”。

如果您拥有一处房产， 无论这个房子是您的主要住所， 还是您用来出租赚取一些租金，其最终目的并不是用来获得太多的收益或利润。 您的这个房地产是一种保护性的资产，其最终目的是为了您的未来做好准备， 直截了当地说， 是为了您退休后的养老提供一些保证。

法国的退休改革引发起罢工的风潮

反对法国政府推出的退休改革而发起的示威游行和罢工的风潮持续不减。在这场有关退休改革的大辩论中， 法国房地产服务管理研究所（L’INSTITUT DU MANAGEMENT DES SERVICES IMMOBILIERS）的负责人也提出了一种见解。他强调，房地产问题可以作为退休后的一种“重要资产”。

法国政府大刀阔斧地致力于对退休分摊金制度进行彻底改革， 结果是：国家处于动荡不安之中。改革派认为， 现有的这种退休制度存在着分配不公正，条理不清晰，效率低下等缺陷。但在民众当中， 则有一些人认为，改革之后的退休体制很难保证一部分工薪阶层的人能够体面地退休。 还有一些人认为， 实际上，无论这个改革会是多么痛苦，也是势在必行，必不可少的，因为旧的退休体系处于赤字的状态中。

在退休金减少的情况下， 要依靠积累的资产作补充

情况真是糟糕的，无论政府做出什么样的努力或者什么样的妥协，也无论政府与各个团体及工会组织的谈判结果如何，最后的解决方案都会令一部分人失望。要得到所有人的拥护是不可能的。那么最后，法国民众能有什么期望呢？任何的改革都将很难给他们带来些什么，特别是由于人口结构的原因， 会使得领取退休金享受退休制度的人越来越多，而分摊和交纳退休金的人越来越少，而且这种不平衡的情况在未来几年将会越来越恶化。

而真正的补救办法，可能将会是更多地来自于家庭或者个人已经逐渐积累起来的一些资产，这将会弥补因职业活动中断而造成的在收入方面的损失。

最简单而且最直接的资产就是住房

而就目前所展开的辩论情况来看，令人惊讶的是，辩论的核心主题并不是如何使退休制度更加现代化，而只是简单地寻找一条出路，来挽救现有的退休和养老金制度。

从某个角度来讲，最简单，而且最直接地满足这一需要的资产， 就是住房。而共和国总统，以及政府各个部门的部长们， 在他们的讲话当中， 应该多强调房地产这个话题。 他们需要来为房地产这个话题正名和辩护， 使房地产这种资产类别的资本化更加受到重视。

我们确实需要看清楚问题的实质：您拥有一处房产， 无论这个房子是您的主要住所， 还是您用来出租赚取一些租金，其最终目的并不是用来获得太多的收益或利润。 您的这个房地产是一种保护性的资产，其最终目的是为了您的未来做好准备， 直截了当地说， 是为了您退休后的养老提供一些保证。

有了住房 起码能够“老有所归”

很多法国人对自己未来的退休生活越来越关注， 因为存在着很多未知数和不确定的因素，因此他们决定购买房子， 以购房来保证未来年老退休时能够“老有所归 ”。

在这个购房人群当中， 有的是首次购买者， 而另一部分人是投资者. 从年龄的角度来看， 最年轻的人群是20岁至25岁的青年，而年龄最大的， 则在55岁以上。这些人当中， 男女性别不等， 有很多人是处于职业生涯发展的中期阶段。

但是无论如何， 他们每个人都非常清楚两个极其明显的事实：退休的时间到了，第一， 他们不再需要交付房租； 第二， 他们不再需要支付购房贷款。即使他们还需要支付一些房屋维护费， 以及要向地方政府交纳地产税， 而不管怎样， 他们还是赢得了相当大的优势。

住房是资产累积的一种解决方案

除此之外，如果他们还能够购买可回报性的资产， 并由此而获得地产收入，那么他们则将会积攒出一笔相当可观的退休金。

以上的这两种资产累积的解决方案， 可能会继续维持这些人在退休以后的生活水平，至少可以接近他们退休前的生活水平。

顺便需要指出，随着时间的推移，可供一个家庭来投资的房地产的种类也变得多样化。越来越多的家庭在开始投资房地产的时候，都会有一个先后顺序. 他们首先购买用于居住的主要住宅， 在此之后， 才考虑筹集金钱来进行额外的投资. 在这个阶段， 他们会将目光投向那些资产消耗较少， 或资产储蓄能力较大的房地产。

根据房地产投资信托基金（LES SCPI）的记录显示，他们的合作者，购买者和基金持有人的数目正在成倍地增长，而且非常具有活力。

力所能及地投资那些价格低廉的房地产

有些低价商品也越来越吸引大批的投资者。价格低廉的房地产， 它们的回报颇具吸引力。这些房产所具有的特点是： 投资少， 有收益，产品有升值的可能性，而且比较容易购得，等等。

这种廉价而小型的房产可以是那些巴黎市内老式楼房顶层的小房间。 这种小房间以前是提供给拥人居住的， 所以被称为佣人房（CHAMBRES DE SERVICE或者CHAMBRES DE BONNE）。这些小房间仅位于楼顶之下，有时又被人们称为“楼顶房”。从外地来巴黎读书的大学生经常会租用这类窄小的“楼顶房”。还有那些初到巴黎打工闯荡的年轻人， 由于经济拮据， 他们也会暂时租用这种小房间。这种8到10几平方米的小房间内往往没有卫生间， 公共厕所经常是在外边的楼道里面。有运气的房客， 可能会在小房间内有个淋浴角落。

再有，甚至停车场也被视为一种有投资回报的房地产产品。大家都知道， 在各个城市， 停车位都很缺乏，人们往往需要兜一个大圈子找来找去才能找到一个空着的停车位。而且很多住在城里的人，他们有车但是没有停车位，所以他们每月除了要交付房租以外，还要为所租用的固定停车位交纳租金。所以，越来越多的人购买（或者投资）一个或者多个停车位，自己使用或者出租给他人使用。除了露天的停车位以外，封闭型的车库也可以属于这类投资产品。值得一提的是， 在巴黎市内一些街区的老式楼房都有地下室（或称地窖，LA CAVE），这些产品也越来越吸引着大批投资者。因为很多人在家中没有地方存放东西，所以就租用附近的地窖来当作储藏室.这类产品也逐渐有了市场， 也带来了不少投资者。

对新的投资方式也要有所了解

最后，我们还可以注意到一种新的投资方式， 这就是由金融市场管理局（AUTORITE DES MARCHES FINANCIERS）提供担保的， 用于支持房地产开发项目的众筹（LE CROWDFUNDING）。这种方式在广大民众中日益受到欢迎，并且在很短的投资期内能够获得很好的回报。

我们在这里为大家解释一下LE CROWDFUNDING的概念。CROWDFUNDING可以被翻译成众筹， 又称群众集资、公众集资、群募、公众筹款等等。 这是指个人或小企业通过互联网向大众筹集资金的一种集资方式。是群众外包和替代金融（Alternative finance）的一种形式。众筹主要透过互联网展示宣传计划内容、原生设计与创意作品，并向大众解释通过募集资金让此作品量产或实现的计划。支持、参与的群众，则可借由“购买”或“赞助”的方式，投入该计划以实现计划或设计。在一定的时限内，达到事先设定募资的金额目标后即为募资成功，开始使用募得的金钱进行计划。一般而言众筹是透过网络上的平台连结起赞助者与提案者，用来支持各种活动，包含灾害重建、创业募资、艺术创作、自由软件、设计发明、科学研究以及公共专案等。根据有关资料显示，全世界第一个产生的众筹活动，是1997年的英国乐团Marillion，他们透过从广大的群众中募集款项，募集了6万6666美金，成功地完成了在美国的巡回演出。

一般的众筹，将赞助者投入的资金视为捐赠性质的，但对创业者或其他人士而言，这也是一个良好的筹资方式，进而发展出了其他的类型。根据众筹的筹集目的和回报方式，可以分为商品众筹和股权众筹两大类。赞助者投入资金后提案者并无承诺回馈，是单纯的捐赠性质众筹。基于慈善捐赠的众筹是个人帮助慈善事业的集体努力。在慈善众筹中，资金用于解决环境或社会议题，也有许多关于个人的捐赠性质众筹案例，常与伤病有关。提案者向个人或组织募集资金，并在未来某个承诺的时点偿付本金与利息。提案者必须证明自身的信用及还款能力，以取得他人的信任。赞助者投入资金后，获得组织的股权。若未来该组织营运状况良好，价值提升，则赞助者获得的股权价值也相对应地提高。值得注意的是， 在有的国家和地区， 未经有关部门依法批准的集资行为有可能会被认定为非法行为。再有， 一种新兴的方式是由项目组织方向赞助者提供基于数字或软件的价值代币作为对赞助者的奖励，称为首次代币发行（英文 Initial coin offering，简写为 ICO）。虽然可以仅为代币本身筹集资金，但基于区块链的众筹筹集的资金也可以代表股权、债券、甚至是被资助实体的“做市商管理席位”。