巴黎新规严控旅游短租屋市场

欧洲时报   作者：周周

利用网络平台，如“空中食宿”（Airbnb）、Homelidays或Abritel租借旅游短租屋（location meublée touristique de courte durée）成为越来越多人青睐的旅行方式。这种全新的共享式经营方式既方便了旅行者，也为普通住户增加了额外经济来源。但随着旅游短租屋模式的极速发展，其对房屋市场的影响也开始令各国监管部门忧心不已。

在“空中食宿”（Airbnb）近6.5万出租广告中，巴黎是房屋提供数量最多的城市之一。在某些街区，短租房甚至达到出租房供应量的20%。这一现象还延伸至了法国其他大城市，造成这些地区长期出租房供应量减少，间接导致房租与房价上涨。为此，法国相继出台了一系列法规规范住房分享市场，尤其是巴黎。12月1日起，所有巴黎想要提供旅游短租的房主都必须在巴黎市政府网上申报，违规者将面临450欧元的罚款。

巴黎短租经营者必须网上注册

从2017年12月1日起，所有巴黎想要提供旅游短租屋的房主（包括自住房部分面积出租）都必须在巴黎市政府网上申报，以获得一个注册号。今后，在所有类似“空中食宿”（Airbnb）旅游短租网站上刊登的广告都必须注明注册号，违规者将面临450欧元的罚款。


哪些人需要网上注册？

根据法国“数字共和法”（loi pour une République numérique），居民人数超过20万的市府可以强制带家具的旅游短租屋进行网上申报。除了巴黎，马赛、里昂、图卢兹、尼斯、蒙彼利埃、南特、斯特拉斯堡、波尔多、里尔和雷恩等城市都有权实行这一申报规定。目前，只有巴黎和尼斯开通了申报系统，不过其他城市如波尔多和斯特拉斯堡或将紧随其后，开通相关服务。

自今年10月1日起，巴黎市府网上申报系统已经开通，申报过程大约需要几分钟。申报时需用到最近一次居住税税单（avis de taxe d’habitation），不过，若非本人缴纳居住税，也可以进行网上申报。申报时必须注明出租的是否为主要居所（résidence principale）。申报结束，出租人会获得一个注册号，这一号码必须写在租房合约上，同时，在网上张贴的租房广告上也必须注明注册号。

今年12月1日起，网上注册成为必须遵守的规定，违规者将面临450欧元的罚款。

网上申报的目的

政府要求网上申报的目的是为了便于当局和短租广告分享平台共同监管出租人是否遵守相关法律规定。在巴黎，只有主要居所可以作为带家具的旅游短租屋出租，且出租上限为每年120夜，违规者将面临5万欧元的罚款。成为主要居所的首要条件就是住户的居住时间每年至少8个月。

2018年1月起，“空中食宿”（airbnb）网站将会自动限制非职业出租人每年出租120夜，超出这一上限的出租人无法再张贴广告，但这一强制机制仅限于巴黎1区到4区的房屋。“空中食宿”（Airbnb）法国子公司总经理马里勒希望其他网络平台也能采取这一“自动设限机制”。但巴黎市政府对此表示疑惑，为何这一自动设限功能无法在全巴黎实行？巴黎市长伊达尔戈的住房顾问巴罗萨（Ian Brossat）表示，“网络平台有义务删去所有不符合规定的广告。我们无法接受一个网络平台只在巴黎1区到4区严守法律规定，这实在太奇怪了。”据《费加罗报》报道，截止11月，根据“空中食宿”（airbnb）网站数据，巴黎旅游短租屋平均每年出租33夜。

随着旅游短租屋模式的极速发展，其对房屋市场的影响也开始令各国监管部门忧心不已。

必须遵守的其他规定

如果出租人是二房东，必须获得房东的书面同意才可进行短期旅游出租。若涉及的是社会福利房，这一盈利行为是完全禁止的。房客一旦将社会福利房作为短期旅游出租，则被视为终止房屋合约，此外还会面临罚款。

带家具的短期旅游屋承租人退房后需缴纳住宿税（la taxe de séjour）。“空中食宿”（Airbnb）平台会直接扣除用户的住宿税。

第二居所出租

如果想将第二居所作为短期旅游屋出租，则必须向市政府申报（无论市镇大小）。一些居住紧张的地区（居民人口超过20万的城市，以及与大城市交界区域），手续会更为复杂。市府可以要求出租人申请“住房使用转换许可”（autorisation de changement d'usage du logement），如巴黎、尼斯、里昂和马赛。违规者将面临最高5万欧元的罚款。

在中心城市，出租人必须遵守一定的补偿规则（règles de compensation），这一补偿可以允许建设新的住所以弥补“损失”的住房面积，以此起到平衡居住房与经济活动用房之间比例的作用。

补偿机制

申请“住房使用转换许可”者可以：

- 将其名下的其他房屋转换成居住房；

- 向需要将办公室、商业等房屋转换成居住房的第三方购买“补偿券”（titre de compensation）。

目前，存在一些专门的公司帮助客户寻找提供“补偿券”的第三方。

关于“补偿券”的价格，并没有官方定价，而是由买卖双方议价。根据巴黎市政府官网，巴黎市区平均价为1600欧元/平方米，但价差很大，从400欧元/平方米至3000欧元/平方米不等。有些住房特别紧张的街区，每1平方米转换需要2平方米的“补偿”。

如果出租人通过网络平台张贴出租广告，则必须宣誓其第二居所已获得“住房使用转换许可”。


出租人缴税规则

所有“旅游短租屋”的收入都必须申报个人所得税。如果一年没有超过305欧元，可以免税。收入低于32900欧元/年，纳税人可以享受“微型工商利润税”（micro-BIC），获得50%的总缴税收入抵扣（abattement）。

如果出租人是企业，除了申报所得税，还需缴纳企业房产分摊金（cotisation foncière des entreprises）、不动产税（Taxe foncière）和公司税（imp.t sur les sociétés）。一旦营业额（除去税款）超过50万欧元，还必须缴纳企业增值捐金（CVAE）。但带家具短租屋出租无需缴纳增值税（TVA）。

限制将越来越多

面对“旅游短租屋”的飞速发展，巴黎将联合世界其他大城市严厉打击非法出租房。巴黎希望在2018年3月就此问题组织国际会谈。巴黎市府还打算将每年120夜的限制降低至90夜甚至60夜。

链接：世界各大城市严控“共享式”出租房

世界许多大城市的“旅游短租屋”每年出租的最高限制是90夜，如伦敦、西雅图和旧金山。阿姆斯特丹是60夜。“空中食宿”（airbnb）在伦敦和阿姆斯特丹都实行“自动限制机制”，超出限定期限的广告将自动失效。

纽约的限制最严格。“旅游短租屋”整套房连续出租的期限不能超过30夜，但事实上，人们还是可以在网上查找到违法的出租广告。于是，纽约于2016年通过相关法规，对于违规广告处以1000美元（首犯）至7500美元（三次及以上违法）的罚款。

柏林限制的则是出租房面积。如果“旅游短租屋”出租面积超过总的住房面积的50%，出租人将面临10万欧元的罚款。整套房用作“旅游短租屋”在柏林是被严令禁止的。

此外，一些城市强制出租人申请经营许可，如芝加哥、西雅图、新奥尔良和旧金山。但据法国《世界报》的报道，即使面临每晚1000美元的罚款，在2017年5月，美国加州网上提供的8000个“旅游短租屋”广告中只有2000出租人已进行注册。

各国政府之所以努力控制短期旅行出租房的大规模增长，原因在于住宅房源从长租转变为短租的性质将带来对住房使用效率、租金、住房供给等方面的担忧。洛杉矶联盟（LAANE）曾发布报告称，“大规模的住宅转换将为旅游住宿带来巨大的成本，包括一个更紧张的住房市场、安全风险、失业和税收流失。” 另一方面，“空中食宿”（Airbnb）在许多地方被指控“非法经营”和逃税。“灰色交易”变相夺走了国家税收，也为其他酒店同行带来数亿欧元损失。可以说，共享经济正把残酷、没有管制的自由市场经济延伸至了我们生活中曾受到保护的领域。如何更好地监管这一新兴市场，成为各国政府棘手问题。